卖房一定要还清房贷吗

卖房不一定要还清房贷，还未结清贷款的房子，若已经取得了房产证，可以通过把个人住房出售或转让给第三人，并申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款，是按揭中的房屋最为简单直接的一种交易方式。

卖房转按揭的办理方式

1、买卖双方签订《房屋买卖合同》。

2、买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》。

3、买方支付首付款。

4、卖方的贷款银行书面同意其提前一次性还款，并出具确认函。

5、买方向贷款银行申请二手房按揭贷款，并提交相关资料。

6、卖方向买方实际交付房屋。

7、银行复审通过后放款，向卖方的贷款银行账户划款。

8、卖方收到款项后，与原贷款银行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户，并将房屋抵押给买方的贷款银行。

9、买方的贷款银行将首付款支付给卖方。

转按揭买房有什么风险

1、首付款还尾款后业主临时变卦

转按揭过程涉及的第一步就是业主要还清所剩尾款以解除抵押，办理后续交易流程。而一般业主都没有能力自己结清贷款，则需要客户将首付款来帮业主还尾款，可是一旦遭遇业主变卦，客户还清尾款后业主不卖房，那么买方可能面临“赔了夫人又折兵”的局面。

2、提前还贷时间长加大客户风险

在业主结尾款的时候，还涉及一个提前还款的时间问题。目前多数银行对于提前还贷都有提前预约的规定，一般需要10-15个工作日。提前还款办理的时间越长，对办理转按揭客户存在的风险也就越大，因为这期间存在着很多可变因素，将无法保障借款人用首付款支付尾款的资金安全性。

3、银行不放贷款

转入行须进行贷前调查，严格审查借款人的原还款记录并重新评估其信用资质，若存在这方面的瑕疵，转入行有可能不放贷;

4、放款延期

银行与借款人签订合同时，一般不会明确约定具体放款日期，如果银行放款额度收紧或者出现其他情况，放款日期将会被拖延，借款人的利益无从保障。

房贷利率高的怎么降低房贷利率

房贷利率高，想降低房贷利率，方法主要有：商贷转公积金贷款、申请存量房贷利率下调、提前偿还部分房贷本金、申请缩短期限或更换还款方式。

具体来看：

1、商贷转公积金贷款

公积金贷款利率：首套房1-5年2.6%，6-30年3.1%;二套房1-5年3.025%，6-30年3.575%。而商业性住房贷款，首套房5年以上利率下限4%，二套房5年以上利率下限4.4%。

因为商贷利率始终高于公积金贷款利率，因此只要申请商贷转公积金贷款，就能实现房贷利率由高至低的转变。商贷转公积金贷款，主要是满足当地公积金贷款条件。

2、申请存量房贷利率下调

自2023年9月25日起，各大银行均支持“满足首套住房贷款标准且执行LPR浮动利率”的存量房贷下调利率，利率最低可调整至LPR不加点或LPR-0.2%，即下调至4%左右。

满足条件的存量房贷，银行会主动批量下调，不用客户主动申请。而以前是二套房，但因“认房不认贷”标准，如今是首套房的，可以申请“二套转首套”，审核通过就能降低房贷利率。

以前是采用固定利率或贷款基准利率定价的，如今也可以申请转换为LPR浮动利率定价，主动完成定价基准转换后，银行就会降低房贷利率。

总之，房贷利率高的，想要降低房贷利率，可以先联系承贷银行或通过银行线上渠道的“存量房贷利率调整”专区，看自己是否满足存量房贷利率下调标准。

3、提前偿还部分房贷本金

提前偿还部分本金后，可以选择“缩短期限、月供基本不变”或“减少月供、贷款期限不变”。无论选择哪种方式，只要房贷本金减少了，房贷利率都会减少。

4、申请缩短期限或更换还款方式

在房贷本金、房贷利率、还款方式不变的情况下，缩短贷款期限，能降低房贷利息。因等额本金利息<等额本息利息，因此更换成等额本金还款方式，也能降低房贷利息。

提前还房贷的注意事项

1、查看贷款合同

在决定提前还房贷之前，一定要仔细查看自己的贷款合同，了解银行对于提前还款的规定和要求。一般来说，银行会规定提前还款的最低金额、最低期限、是否收取违约金等。例如，有些银行要求提前还款金额必须为万元整数倍，有些银行要求提前还款期限必须超过一年或半年，有些银行要求提前还款需要支付一定比例的违约金等。如果不清楚合同内容，可以咨询银行客服。

2、提前预约

如果决定提前还房贷，需要提前向银行预约。一般来说，银行要求提前15个工作日左右通知，并提交书面申请。银行会根据借款人的申请和贷款情况进行审核，并给出审批结果。如果审批通过，银行会告知借款人具体的还款金额、时间、方式等。

3、准备好相关材料

在办理提前还房贷的手续时，需要准备好相关的材料。一般包括：借款人的身份证、贷款合同、还款卡、提前还款申请表、其他银行要求的资料。

4、注意降息后利率计算

如果在银行降息后提前还房贷，需要注意利率计算的方式。一般来说，银行会按照以下两种方式计算：以原合同利率为基准计算剩余本金和利息;以新利率为基准计算剩余本金和利息，并加收一定比例的补偿金。

5、选择合适的还款方式

如果是部分提前还房贷，需要选择合适的还款方式。一般有以下三种方式：

保持月供不变，缩短还款期限;

保持期限不变，降低月供;

同时缩短期限和降低月供。

不同的方式会影响到剩余的利息支出和还款压力，借款人需要根据自己的经济能力和需求进行选择。

6、留意还款时机

提前还房贷的时机也是一个需要注意的问题。一般来说，有以下几个原则：避开合同中规定的不得提前还款的时间段;避开银行调整利率的时间点;提前还贷越早越好，如果还贷时间已经贷款期间，则提前还款意义不大。

7、办理解押和退保手续

如果是全部提前还清房贷，还需要办理解押和退保的手续。解押是指将房产证从银行取回，并在房产部门注销抵押登记，恢复房屋的完全产权。退保是指将已交纳的房屋保险费按比例退还，需要携带保险单和贷款结清证明到保险公司办理。这两个手续都是必不可少的，否则会影响到房屋的使用和交易。

房子烂尾业主维权办法

第一步，先找银行沟通一下，看能不能向银行申请停息挂账，看能不能暂时不还房贷。

第二步，澄清产权归属：由于现在购买房产一次性付款的购房者比较少，大都为按揭或分期的，因而，购买的房源变成了烂尾楼，就存在产权归属问题，因而，我们必需要经过法律途径保护自己的合法权益。

第三步，向法院申请房屋保全。

第四步，法律诉讼：联合业主聘请律师一起起诉房开商违约，一旦胜诉，就再申请强制执行。

楼盘烂尾分两种情形，一种是已经完工的，此时购房者应及时向房管部门咨询是否可以办理房产证。如果购房人已经付清房贷，可以凭相关部门开具的开发商注销证明和购房合同原件等资料，申请办理房产证并取得房屋所有权，房企破产对业主的房屋权利归属不产生影响。

第二种是尚未完工的，这种情况下要弄清楚烂尾楼的产权状况。部分开发商为了获取资金，会把在建房屋抵押给银行，一旦楼盘烂尾或企业破产，此时银行就获得了房子的他项权利，购房者虽然支付了房款，但得到的并不是完整产权。这种情况下，如果购房人尚未付清全部价款，房企也没有转移所有权，说明双方均未履行完毕合同，破产管理人有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。