最高法发文，对房地产意义重大

最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行，其中就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，下面小编带来最高法发文，对房地产意义重大，大家一起来看看吧,希望能带来参考。

商品房烂尾，先赔购房者

4月20日，最高人民法院就河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》(豫高法〔2023〕36号)，做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，主要包括三个方面：

第一，建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。

第二，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

第三，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。戳我，进度可知可控，杜绝延期交付

根本还是保交楼、防烂尾

虽然说这次是从法律层面明确了“商品房若无法交付，购房者退款享有优先权”，但在实际执行过程中，依然面临不少难题。

第一，楼盘既已停工烂尾，开发商监管账户等收取的购房款，要么挪空要么被冻结，此时购房者的债权优先也几乎很难执行到位。

也就是说，不管谁优先，关键还得开发商有钱，如果到最后开发商没什么资产，什么政策都是空谈。

第二，《批复》的出台，对施工方的压力很大。

众多周知，很多施工方，在前期是要垫付工程款的，比如某施工方，就给开发商建房垫了一个亿。放在以前，一旦开发商欠钱，施工方可以主张未出售的房产优先受偿，或者在开发商破产后，优先偿还施工方的工程款。

但《批复》生效之后，消费者享有优先受偿权，工程款排在后面，施工方最后能不能拿回来钱，很难预测。

第三，施工方不享受优先受偿权后，肯定会对垫资施工格外谨慎，那么此时的资金压力就全部转移给了开发商。

第四，由于消费者享有优先受偿权，银行会对开发商发放贷款更加慎重，这不只是因为政府关注和法律保护，也是银行出于自身资产质量考虑的主动行为。

自2022年7月中央政治局会议首提“保交楼”以来，各地相关政策不断。

中央层面，2022年8月，住建、财政、央行等多部委联推2000亿政策性银行专项借款，截止目前保交楼专项借款资金已基本投放至项目。

2022年11月，央行表示，将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持保交楼工作。

地方层面，比如西安就在2022年出台了首个烂尾楼官方防范政策，该措施用六条十三款，在土地出让、预售资金监管、交付环节等环节加强监管，防范楼盘烂尾。

拨付方面，西安要求在商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%;完成竣工验收前，不得超过95%;完成竣工验收备案前，不得超过99%;不动产首次登记后，可以提取剩余1%。

过程监管方面，西安市要求各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即停止拨付并依法查处。

为什么不建议年轻人去房地产

1、社会认同感差;

2、行业经常加班熬夜，智力体力双层压榨;

3、行业稳定性差，很少人一直从事一家企业，流动性大;

4、工作地点不固定化，跑来跑去;

5、业绩压力大，动不动就开人，没有归属感。

房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。