房地产市场刚开始
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房地产市场刚开始
6月18日，在2023年亚布力论坛第九届创新年会上，万科集团创始人兼董事会名誉主席、万科公益基金会理事长王石称，万科当前仍处于痛苦的转型中。谈及万科的转型，王石表示，中国的房地产高速增长、高速发展时代已经结束，但这并不意味着房地产行业以后就没有市场了。王石介绍，提到仓储、物流，大家都不会想到万科，但实际上世界最大的仓储物流公司普洛斯，其背后最大的股东便是万科。“现在，在中国仓储物流领域，万科绝对是排在第一位的。”王石称，在这样的转型过程当中，房地产不是结束了，而是刚刚开始。
万科王石事件来龙去脉
万科王石事件是王石，万科，深圳地铁集团华润与宝能系之间的一场角逐。在万科和华润双方的僵持下，华润为了保住自己第一大股东的地位，态度也迅速转变了，之后还会谋求一举将万科收入囊中，与宝能系站在同一条战线，结束大股东没有控制权的局面，这种局势下，宝能系的实力占上风。
简述房地产发展经历的几个阶段
「第一阶段」1990年-1995年起步维艰建筑形态千篇一律北京金鼎集团常务副总裁王良智认为，我国房地产业真正起步于上个世纪90年代，北京房地产业可以说与全国房地产业发展同步。
在90年代初期，由于没有相应的经验借鉴，就注定了北京房地产业起步艰难。
在那个时候，基本上是国有企业一统天下，所建项目也大都为相关国家机关、企事业单位自用住宅，只有极少量商品房和外销公寓。
在这个阶段，可以说房地产业真正属于“摸着石头过河”的阶段。
很多开发商甚至不懂得房地产业的基本常识，只是重复着千篇一律的建筑形态。
无论是多层，还是高层;不管是塔楼还是板楼，都好像出自一个建筑师之手。
随后，由于海南、北海房地产泡沫的破灭， ___ 开始清理整顿房地产市场，这对京城房地产业产生了深刻影响。
一些开发商被淘汰出局，一些开发商在艰难运作，在这一阶段，北京出现了一批建筑质量差、设计陈旧、偏离市场需求的房地产项目，甚至出现了一些“烂尾楼”。
这一阶段京城房地产业经历了一个在学习中成长的过程。
「第二阶段」1996年-2000年重新起步产品品质没有实质性突破1996年-2000年是北京房地产业积蓄力量的阶段。
王良智回忆，在这一阶段，随着宏观调控政策的落实，中国房地产业开始重新起步，北京房地产业也在同步发展。
在这一阶段，一批已取得相应开发经验的开发商开始拓展业务范围，依据市场需求开发项目。
一些高质量外销公寓开始出现，不少规模较大的房地产项目也获得了消费者的认可。
这一阶段， ___ 也在进一步规范房地产市场，出台了一系列相应的房地产业法规、规章和规范性文件，房地产业发展过程中的一些具体业务程序、运作规则也在不断建立、健全。
可以说，房地产业开始逐步走向程序化、法治化与规范化。
“但在那个时候，产品的品质仍不尽如人意”。
全橙房地产增值服务中国有限公司首席合伙人朱凌波表示，“1998年北京实行货币化分房，到了2000年，人们的购买力进入井喷阶段。
但这个时候严格意义上还不是卖产品，而是卖售楼处、卖图纸、卖样板间，甚至是卖配套、卖教育、卖文化、卖老板，产品品质并没有实质性突破。”
「第三阶段」2001年-2005年快速成长开始进入产业竞争时代朱凌波表示，2001年- 2005年是北京房地产市场的快速发展期，市场由完全的卖方市场向买方市场转换，竞争核心开始回归到产品，北京房地产市场进入产品竞争时代。
对于朱凌波的这一说法，王良智非常认同。
他表示，在这一阶段，北京市场涌现出多元化物业、新型地产运作模式，新理念、新策划、新项目层出不穷。
“北京房地产产品的确是在飞速发展。
我记得在2001年时，北京商品房是东西差、价格高，上海房子是东西好、价格低，但现在反过来了，北京市中心房子价格不及上海的一半，但细节做得比上海的房子好。
在这短短的5年中，北京房地产产品品质不断提升，而市场需求是导致品质提升的最主要因素”。
来自上海的北京荣丰房地产开发公司董事长王征的话引起了不少开发商的共鸣。
嘉宾热论
「理念变迁」
开发：先市场后产品再营销北京荣丰房地产开发公司董事长王征：我主张产品主义，但是我又反对伪产品主义。
用一句话来概括，就是“产品高于营销;市场高于产品”。
我举个例子，非常男女很多户型在15平方米-20平方米之间，可能到现在还是北京最小的房子。
应该说这么小的房子基本谈不上什么舒适度，但在确定户型时我也没考虑产品的舒适度。
我采取的是反推模式，项目周围机关比较多，刚毕业的大学生能承受什么房价，这是我们首先考虑的。
经过调查，他们的消费能力大概在“首付三万，月供七百”，所以就出现了非常男女这么小的户型，这个项目的销售情况最终也证实了我的观点，“市场高于产品”。
设计：楼宇、户型更注重人性化设计珠江罗马嘉园副总经理王骞：虽然市场是主导产品的最重要因素，但从开发商的角度，产品设计还是需要不断创新，争取更多客户的认可。
北京的房屋经历了不断成熟的过程，如早期的塔楼大多是盒子楼，每层户数比较多，根本谈不上南北通透，后来开始出现改良型塔楼，虽然也是塔楼，但基本上做到每户南北通透，相当于变了型的板楼。
户型设计也有很大改变。
1998年以前都是福利分房，房子户型很差，有很多浪费的面积，而且功能不是很合理，现在的户型设计开始向人性化方向发展，大厅大卧、明厨明卫、外飘窗设计都是提高舒适度的体现。
房地产是哪一年发展起来的
开放30年来我国房地产市场的发展变化，大致可分为以下5个时期：一是初步形成时期(1978~1991年)，二是房地产过热时期(1992~1993年)，三是市场调整时期(1994~1997年)，四是培育新的经济增长点时期(1998~2002年)，五是巨集观调控时期(2003~2007年)
刚开始做房地产销售该从什么方面入手?
房产销售和任何其他销售都一样，只不过产品变成了房子而已。房子属于不动产，是大宗商品，它有它的特点。第一步是要有个好心态，特别是在房地产市场半死不活状态下，不要怕失败，目前的市场对任何一个房产经纪人都是一个巨大的挑战，选择了它就要坚持!
销售房地产，首先你的脑子里要有房子，对你守盘区的房子要熟悉，包括房子的楼层，朝向，单元数，一梯几户，建房年代，开发商，物业公司，物业费，停车费，停车场车位状况，房子的户型，此地的电费，水费，煤气费，周围的交通状况，周围的有没有大的购物中心，有多远，周围有哪些学校，公园，周围环境等等，这些都是客户要问你的，也是你向客户介绍房子时的资本，让客户觉得你很专业，让客户相信你。这是基本条件，了解你销售的产品，所以要好好跑盘，切记!
充分了解客户需求。多和客户聊，当然要具备一些聊天技巧，这就是你要向老经纪人学习的地方。
了解了房子，了解了客户的需求，接下来的就是配房子。就像给锁配钥匙一样，找到最符合客户需求的房子，匹配好以后就可以带客户看房子了!但是带客户看房子之前你自己一定要提前去看一下房子，这个很必要：①你可以借此观察周围环境，决定在哪儿约客户见面最近，不要让客户走冤枉路，多制定几个地方，以防客户找不到你说的那个地方，切不可出现你带客户看房子结果在小区转来转去找不到房子在哪!(客户最忌讳这个)②看过房子后，了解房子的优点与缺点，优点是你与客户议价的筹码，缺点留来与业主议价。你知道缺点后，对客户提出的问题你会提前有个准备。③对房子了解后，可采取一些方法，在客户看房子时掩盖这个缺点，这需要你与业主打好关系，他会配合你的。
客户看过房子后，你要和他聊，了解他对这个房子的看法，如果不满意，一定要问出客户的抗拒点，即为什么不满意，为你接下来为他找其他房子有个更清晰目标。如果他满意(观察客户表情，一般不会主动和你说满意，这需要观察经验)，那赶快逼定(逼客户定下来)，这需要一系列的方式方法，各种话术，做状况等(这是你的发挥空间)。
最后议价，签合同。签合同是一瞬间的事，但是这之前的准备工作那是相当的复杂的。
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