官方定调中国楼市发生重大变化,释放出哪些信号

会议指出，要因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

10天前，7月14日人民银行货币政策司司长邹澜在国新办发布会也曾提及“房地产市场供求关系已发生深刻变化”。邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

从防过热转到防过冷，从增量转到存量

易居研究院研究总监严跃进认为，此次提及了供求关系发生重大变化的新形势，具体来说实际上包括购房需求步入冰冻期、投资投机需求大规模离场、供求矛盾开始呈现供大于求的特征、二手房挂牌激增历史罕见等。对于后续政策趋势，在严跃进看来，此次会议后会有系列重磅政策，尤其是限购松绑取消、房贷政策持续宽松、一线城市率先松绑等方面会有持续性的大招，对于房屋交易和市场信心提振将有极大的作用。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，目前房地产供需、居民预期和行为、开发商行为都已经发生彻底改变。突出表现在，居民按揭买房的积极性下降，对利率、货币宽松等金融政策的弹性下降，对未来市场预期发生改变改变，持有房产的意愿下降(二手房挂牌量急剧攀升)，房屋的流通速度明显下降，银行按揭贷款余额第一次减少，资金流向地产的时代结束了，开发商大规模储备地块的时代结束等。

在李宇嘉看来，这都是过去没有的现象，而且是趋势性的现象，预示着房地产可能永久性告别了大范围过热的走势。这是行业和市场的重大变化。李宇嘉认为，管理政策也要发生根本性的改变，即：从防过热转到防过冷，关注房价的大幅波动;从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”来满足居民需求;政策要从需求端刺激转向供给侧改革。

在李宇嘉看来，需求端刺激，只会增加新增供应，导致未来供应过剩和更大的问题(库存和风险)要解决。未来的政策导向是如何推进供给侧改革来满足和释放需求，比如满足新市民、年轻热先租后买的需求;如何盘活存量提高供应效率并匹配需求，包括城中村改造、老旧小区改造、县域镇域房屋改造，解决发展不配合、不充分的问题;如何打造好房子、好小区、好社区，提高居民美好人居。

平安证券首席经济学家钟正生指出，会议未提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，而2019年以来的每年4月政治局会议和7月政治局会议中，此前已连续9次提及。结合本次会议“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的表述，较为乐观的猜测是中央层面或认为新形势下“房住不炒”已经实现。

预计下半年有五个方面政策调整

同策研究院认为，当前市场风险有五个方面，第一、房企债务风险及伴随的烂尾楼现象;第二、库存风险，目前部分城市面临房地产库存较大，去化难的风险;第三、合理购房需求因为恐慌而不敢买房的信心风险;第四、核心城市一二手“倒挂”现象所带来的局部升温的风险。第五、房地产市场过快下行带来拖累经济的风险。

针对五个风险，同策研究院预计下半年有五个方面的政策调整：第一、房企融资政策在下半年会适度放松，谨防流动性问题导致部分未暴雷的房企出现违约以及暴雷房企展期后的二次违约发生，更要避免债务风险的大面积传导;第二、库存大的城市，要控制地方政府的卖地冲动，地方城投托底会严格限制;第三、需求端的政策会鼓励刚需和改善群体入市，因此，在购房按揭利率，购房资格等方面会合理优化，部分下行压力较大的城市会调整首付比例;第四、核心城市面临“收紧”型两类的政策，1.“倒挂”网红盘热度过高的问题会出政策管控，2.核心城市资金监管会进一步严格，严防开发商把核心城市现金流向低能级城市腾挪;第五、城市更新以及租赁市场会成为拉动房地产经济的新引擎，将会成为GDP增加值的重要贡献力量。

楼市降价会持续多久?

现在整个楼市比较明显的一个发展趋势就是降价幅度比较大，对于很多有居住刚需的人来说，楼市降价对于买房时间也有一定的影响，同时相关的预算准备也会有一定的变化!

楼盘降价怎么办?

楼盘的降价抛售是常见的市场调整方式之一，但如果不当地进行降价抛售，可能会扰乱房地产市场。以下是一些可能更好的处理办法：

1. 调整营销策略：如果楼盘无法卖出，可以重新评估营销策略，例如重新包装营销方案，提高营销效率，或者更清楚地传达楼盘的优势和特点。

2. 建立良好的信誉：在房地产市场上，信誉是非常重要的。如果开发商能够建立良好的信誉，包括提供高质量的建筑和服务，以及诚实和透明的沟通，那么即使楼盘销售不佳，也可以保持市场稳定。

3. 调整定价策略：如果楼盘的定价策略不合理，可以考虑适当降低价格。但是，降价应该是适度的，以避免对市场造成过大的影响。开发商可以通过仔细评估市场需求和竞争状况来制定合理的定价策略。

4. 提高房屋质量和装修水平：提高房屋质量和装修水平是增加楼盘竞争力的有效方式。如果开发商能够提供高品质的房屋和装修，那么即使价格略高，也能够吸引更多的购房者。

5. 推迟上市时间：如果房地产市场不景气，可以考虑推迟上市时间。这可以避免在市场不好的情况下出售房产，从而减少对市场的干扰。

总之，如果楼盘卖不出去，开发商应该采取适当的措施来应对市场情况。降价抛售是一种调整策略，但应该在适当的情况下进行，以避免扰乱市场。开发商可以考虑调整营销策略，建立良好的信誉，调整定价策略，提高房屋质量和装修水平，或者推迟上市时间等方式来应对市场情况。这样可以保持市场的稳定，同时提高楼盘的竞争力，增加楼盘的销售。

房价大致可分为四大部分

1、土价成本：就是开发商拿地的价格，是300万一亩还是400万，当然有些地块有附加条件;

2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工、绿化等。甚至大到市政费、四源费、用电权费、天然气、电信等也可折算在建安装费里;

3、开发商经营费用：包括办公管理费、销售经营费及融资利息等;

4、开发商经营利润。

那房地产开发商是到底如何定价的呢?1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)

开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商根据这些来确定房价的基础。

2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格)

这是市场上使用最多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等)，与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

在确定了楼盘的基本价之后，开发商会根据每一幢楼确定一个基本价，能看江的肯定比看山的要贵，不能看出去的肯定比能看出去的便宜。安静的肯定比吵闹的贵，根据楼幢基本价格后在确定每层的价格，楼层的高度能看得远，那一定会更贵。最后就是房号朝向和户型设计这些，小户型少好好卖价格要贵，大户型资金总量大，可适当低些，最后就形成了每一套房不同的价格。

楼市释放三大信号是明确房地产业是实体经济的重要组成部分、金融机构将加大涉房企业融资支持、支持刚性、改善性住房需求。

近期国家层面多次明确表示，不会放松房地产市场调控，以保持房地产市场的稳定。同时，各地也在加强楼市调控措施，如加大土地供应、规范房企融资等，从而进一步稳定房地产市场。

自2021年以来，房价持续上涨，尤其是一二线城市，房价上涨趋势更加明显。这主要是因为国内和国际经济形势的影响，以及房地产市场去库存和政策红利的影响。

受房价上涨的影响，越来越多的人选择租房。政府也在积极推进租赁市场的发展，通过加大土地供应、鼓励开发商建设租赁住房等措施来满足租房需求。预计未来租赁市场将发展迅速。

购房的注意事项

1、注意购房合同的条款，确保合同中约定的房屋面积、价格、交付时间、质量标准等符合自己的要求。

2、确认支付方式和付款时间，避免被骗或者发生纠纷。

3、审查房屋的物业管理情况和物业费用，了解物业服务的质量和费用标准。

4、注意办理购房过程中的税费和手续，包括契税、印花税、不动产登记等。

5、在签署购房合同之前，建议请律师或资深房产经纪人协助审查合同条款，避免出现不利于自己的情况。

6、在交付房屋时，认真检查房屋的质量和配套设施是否符合要求，如有问题应及时与开发商或物业管理方沟通协商。