回迁房和商品房的区别

(一)回迁房大部分是划拨性质不能进行直接买卖交易，商品房可以直接上市交易;

(二)回迁房基本不能直接贷款，商品房申请贷款较简单;

(三)商品房相对于回迁房价格较高，数量也较多，选择的空间更大;

(四)回迁房再次交易的难度较大，商品房办理产权证相较容易、二次交易较简单。

回迁房和商品房的不同之处

1.房子的性质不同。

回迁房和商品房是同一个拆迁区，但两者的性质不同。

回迁房不是商品房，而是集体土地的房子，属于集体所有，地块性质也通常是分配收入，不需要支付土地转让金，是特定人群使用的，所以价格便宜。但是，如果需要办理户口手续，就需要支付土地转让金。

商品房主要经政府有关部门批准，由市场经济下的地产开发商独立运营，可以向所有购房者公开销售，自由交易。另外，房主拥有房屋的完整产权，不限于任何人和机构。

2.房价的差异。

回迁住宅享受国家政策优惠，是补偿购买，住宅价格也是政府部门参考实际情况确定后确定报价，在执行过程中受到政府的严格管理。因此，价格上回迁房比普通商品房好。

商品房的价格更大程度上是市场波动的结果，不仅受区划本身区域位置的影响，还受经济发展、市场行情和供求矛盾等影响，上升空间非常大。

3.贷款的不同。

一般来说，回迁房的贷款难度要大于商品房，手续也更复杂。

回迁住宅一般是赔偿性所得，或者用拆迁款进行购买，如果真的想自己出资购买回迁住宅，想处理银行贷款，首先需要回迁住宅的五证齐全，只有回迁证不能处理。

另外，在贷款前进行住宅价值的评价，回迁房的评价一般不高，所以贷款额也不高。

商品房贷款，如果贷款人的征信和偿还能力没有问题，一般可以借给理想的金额。另外，银行一般只是商品房贷款，商品房的未来价值和涨价潜力也比回迁房高得多，处理贷款后的风险相对较小。

购买回迁房的注意事项

1.支付风险

如果喜欢回迁房的价格便宜，想买回迁房的话，必须采取正规的交易流程。也就是说，无论什么理由收取额外的费用，甚至8%的房款，作为购房者都要小心，不要贪图房价便宜而损失更多的资金。

2、是否有房产证。

购买回迁住宅和商品房的最大区别是后期自己的权益是否有效保障，回迁住宅是否有房产证尤为重要。如果购买不能办理房产证的回迁住宅的话，后期不能进行户口和更名。

回迁房可以买卖吗?

回迁房是否可以买卖需要分情况：

1、业主已取得《房产证》可正常交易

有房产证的回迁房，是可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。

2、业主手中只有回迁协议的不能过户

业主手中只有开发商的回迁协议的，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。

如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易。是不合法的行为。

回迁房的缺点有哪些

1、价格便宜

相比同楼盘的正规商品房以及同区域的二手房来说，回迁房的价格要更便宜一些，虽然回迁房多是中小户型，但是这对绝大多数刚需家庭是足够住的，而且回迁房又多都是多层楼，所以公摊低，得房率高，后期水电暖以及物业费相对较低，还是非常省钱的。

2、配套完善

回迁房基本是开发商第一批建造的，不得不说，大部分回迁房的地理位置相当优越，尤其是早期的回迁房，周边交通密集，四通八达，小区配套也相对完善，人们生活购物以及出行都非常方便。

3、房子质量较差

通常情况下，回迁房用来日常居住没有什么大问题，但这是开发商赔给拆迁户的房子，可以说基本是不盈利的，所以无论建房标准还是建材品质都会有所降低，就连房子户型可能都不是特别合理，如果不幸遇到无良开发商，还会偷工减料，以次充好，入住后很容易出现墙皮脱落、隔音效果差，容易漏水渗水等情况，平白给自己的居住生活增添麻烦。

4、生活环境差

虽然回迁房和新建住房同属一个楼盘，但是回迁房的地理位置可能会略逊一筹，不仅出行费时费力，放眼望去，周边的环境质量也很没有保障，比如绿化少、小区外围多荒地，环境卫生差、道路不平坦等等，这对人们的居住品质还是有很大影响的。

5、安全性低

回迁房价格便宜，所以很多外地人都喜欢租住回迁房，因此小区里的人口流动性较大，而且龙蛇混杂难辨好坏，人们的居住安全会大大降低，居住体验特别不好。