楼盘烂尾，集体停贷，业主应该如何理性维权？
2022楼盘烂尾，集体停贷，业主应该如何理性维权？
随着一个个楼盘烂尾，业主们被逼得走投无路之下，只能万般无奈地选择：" 不复工，就不还贷。"那么今天小编在这里给大家整理一下业主集体停贷的相关知识，我们一起看看吧!
楼盘烂尾，集体停贷，业主应该如何理性维权?
“确实熬不住了。”言谈中，石岩难掩沮丧，“停贷实属无奈之举，我们想不到更好的办法。为了这套房，我已经搭进去了60多万元。之前从没想过房子会烂尾，现在我只感觉这日子到不了头。我是干补习班的，去年开始，工作也没了，只能给别人临时代代课。”
石岩向《中国企业家》表示，包括他在内的不少业主，每月背负七八千元甚至上万元房贷的同时，还在外租房，生活压力巨大。据他了解，部分业主希望政府协调贷款银行暂缓还房贷，也有部分业主决定放弃房子，“之前的首付和月供都不要了，只希望停贷。”
较早开启业主联名“停贷”的，是江西省景德镇的恒大珑庭项目业主。
据网上流传的“强制停贷告知书”显示，该项目业主决定于2022年11月强制停贷。业主称，该项目去年5月就停工了，后来在地方的主导下陆续复工，但是今年6月开始再次全面停工。业主们多次维权无果，发起了联名强制停贷告知书。
这份强制停贷告知书在网上流传后不久，湖南长沙的新力铂园、湖北武汉的绿地光谷星河绘、河南郑州的名门翠园和奥园悦城、江西南昌的新力城等多地烂尾楼盘的业主也开启了联名停贷宣言。其中，恒大是“重灾区”：17个强制停贷的楼盘里，有9个来自恒大。
7月7日，湖北省武汉市恒大时代新城全体业主发布《强制停贷告知书》，相关文件截图在网上流传并引发热议。告知书称：时代新城项目逾期交房数月，业主多次现场维权，至今未有实质性进展。如果项目未在2022年8月1日前全面复工，业主将停止还贷。
让业主感到绝望的，是其所购楼盘背后，开发商的主动或被动式“躺平”。据悉，武汉市汉南恒大时代新城自2019年10月15日开盘以来，累计签约销售协议近5000份，实现预售资金40多亿元，但逾期交房至今，且项目早已停工。
在一位房企人士看来，从去年年中开始，楼盘出现大范围烂尾的情况受到广泛关注。那时，正值“三道红线”政策执行近一年，加上外部调控趋严，融资收紧，而大多数房企自有资金也就够撑一年。“在后续没有得到融资输血，销售又急剧下降的情况下，房企开始大范围暴雷。”
让他意外的是，以往出现暴雷烂尾的开发商主要集中在民企身上，比如恒大、名门和新力，“绿地是少有的国企(背景)了。”
为了倒逼楼盘复工，情急之下，多地业主开始“抱团停贷”。据第三方不完全统计，最近两个月，业主方对外发布“强制停贷告知书”的楼盘达到14家、涉及4.6万名业主、总房款达347亿元。
质疑监管，“矛头”指向银行
房企的“表演式”复工，消磨掉了业主跟房企间最后一丝信任。
2017年底买房时，石岩在现场注意到，房子主体框架早已完工、封顶。2018年，他发现现场施工的工人已经不多了，但也没多想。直到2019年，他发现情况有些不对劲儿，就去售楼处询问，被告知2020年3月交房。
“那时我也以为没问题，直到2020年3月，我又收到通知延期交房，这下我们意识到，坏了。”后来，石岩听说了名门资金链紧张的消息，中间他多次来施工现场查看，还发现了“表演式”复工的情形，“每次来，都是十几个工人在那儿干”。
“业主的诉求是清晰的，就是要求项目择期复工，收楼之前拒绝还贷。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，目前业主情绪普遍比较急迫，但现实情况更为残忍。“很多涉事楼盘的停工面积较大，部分复工楼盘也近似于‘表演式’复工，并非是有效施工。”
房企资金链断裂的直接后果，就是项目停工。在此背景下，房企“躺平”甚至“摆烂”，业主求助无门，只能去找银行和地方监管层。不过，随着各地逾期交房问题愈演愈烈，业主与开发商、银行、相关监管机构之间的关系正面临撕裂。
现在，业主把“矛头”指向了银行。“银行作为贷款方，为何在房子主体结构未封顶前发放按揭贷款?为什么将按揭贷款资金违规划入非监管账户?银行也是监管方之一，为什么没有履行资金监管义务?”在一封强制停贷告知书中，业主方对银行的主体责任发出“三连问”。
据石岩透露，其邻居在购房时，因不熟悉付款流程，听从售楼处某工作人员指引，将全部房款打入一个没有来头的账户。事后才发现，钱款已不知所处。
多地业主均在告知书中称，多家银行在自己所购楼盘的预售过程中违规放贷。如，恒大珑庭业主们曾指责，在该楼盘还未获得网签和备案情况下，发放房贷的银行就向自己发放了贷款，“属于典型的违规发放贷款”。此外，恒大时代新城、绿地光谷星河绘也有类似操作。
早在2003年，央行出台“121号文件”明确表示：(住宅类)建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。在北京金诉律师事务所主任王玉臣看来，不少银行无视这个规定，提前放贷;还有不少银行在放贷时，没有把资金放到监管账户里，进一步推动了烂尾楼的“诞生”。他因此建议，在银行的按揭合同中，增加一个关于银行违规放贷的违约责任。
从流程上来讲，开发商想要提取预售监管账户资金，其实并非易事。以福建福州为例，开发商需要授权委托书、申请报告、工程进度节点相关证明材料、监管账户银行流水等材料，申请预售监管账户资金提取报备证明，申请通过后，银行才能发放贷款。
中原地产首席分析师张大伟认为，按照现有的政策设计，如果银行严格执行、地方监管到位，是不可能出现烂尾楼的。“导致地产市场乱象的原因里，银行难辞其咎。从按揭贷款的收入证明作假，到经营贷流入房地产，到未封顶就放贷款、挪用预售资金，这些背后都是银行与开发商直接的勾兑。”他警告说，如果再不抑制这股潮流，地产市场可能有更大规模的混乱。
严跃进也注意到，部分烂尾项目的预售资金流向确实不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入施工和工程阶段。
多位法律界人士强调，如果银行违规向开发商放贷、预售款监管不当等，银行应承担相应的法律责任。“业主可举证，向法院起诉，再由法院判定是否终止贷款合同，或者业主可暂停履行合同义务。”
需要警惕的是，现在很多楼之所以“烂尾”，就是因为监管账户资金在楼栋封顶之前就已经“没了”。那么，钱都去哪儿了?
开发商应该最清楚资金的流向。不过截至发稿，所涉楼盘背后的开发商，尚无一家对此事予以公开回应。
一位不愿具名的律师曾多年经手房地产相关的民事诉讼案件。在他看来，现在披露的公开信息太少，难以做出准确判断。“(业主要求停贷)表面上看，是开发商资金链断裂致使楼盘烂尾引起的，但也有很多深层次原因，包括房地产调控政策、宏观经济形势、预售资金监管等。”
进退维谷，律师提醒风险
“现在大家还没签字，我们也在看有多少邻居愿意签字。”据石岩讲述，郑州名门翠园项目所属的七个地块，涉及9000多户业主。7月10日晚，业主要求强制停贷告知书出炉。目前，郑州、武汉等地的业主诉求，多是希望以停贷为由，向银行施压，倒逼烂尾楼重启。
多位受访律师普遍认为，仅从法律层面来看，业主单方面停贷的做法，风险很大。尽管不少业主在告知书中强调，“相关损失由相关部门和机构自行承担”，但从实际操作和法律程序上而言，业主的停贷诉求，恐怕难以得到法院的支持。即使他们是抱团断供。
在司法实践中，法院的裁判目前也尚存争议。有观点认为，楼盘烂尾，开发商违约，业主依约解除合同，则应由开发商将收取的购房贷款本金和利息返还给银行，业主不再承担还款义务。
据某不愿具名的律师提供的资料显示，最高人民法院审判委员会讨论决定的(2019)最高法民再245号判决明确：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者)，而买受人不负有返还义务。
“但是，这个观点并不是通行观点，这个案例也没有上升为最高院的指导性案例，不具有普遍意义。”另一位律师解释称。在他看来，开发商、业主、银行之间形成了多个法律关系。从业主与银行之间的金融借款合同关系出发，业主贸然停贷，违反了双方贷款合同的约定。
“常理而言，业主与银行的贷款合同，是有效合同。业主与银行之间是借贷关系，开发商是担保人，房屋是抵押物。因此，开发商停工的过错，不应由银行来承担责任。”一位律师称。
多位受访律师对《中国企业家》强调，如果未经法院判决停贷，或者没有达成停贷协议贸然停贷，业主往往就成了违约方。银行有权将业主的失信行为申请纳入征信系统，甚至向法院起诉，要求强制履约。业主最终可能仍不会免除还款义务，甚至还会承担银行的维权费用。
“从情理角度，我很同情这些业主，他们花了大半辈子甚至几代人的积蓄，买了一堆破铜烂铁、废砖水泥，还要背负一大堆债务。这种维权方式，也是迫不得已。”一位多年从事建工和房企破产、项目烂尾案件的律师对《中国企业家》表示。
前述人士称，从目前来看，全国处理烂尾楼的做法，不外乎有两种：
其一，破产重整。这类做法就是将房地产企业纳入破产重整程序，由法院主导，集中清理房地产企业的债务，然后寻求重整投资人接手烂尾楼盘，争取复工、交房。“目前，我关注到的，四川省内已经有几例成功的，如成都市温江区的丽阳星座项目。”
其二，由政府牵头成立风险项目处置小组，加强预售资金监管，烂尾项目的所有资金优先满足交房。“目前，各地政府大都采用此类模式，如成都市天府新区的恒大天府半岛项目。”
“法律只能够在一定范围之内解决问题，烂尾楼复工问题的整体解决，需要多方面共同努力，尤其政府需要出面，否则开发商无力自救之下，也容易选择摆烂。”一位律师对《中国企业家》称。
据其观察，目前要求停贷的，大多是三四线城市的楼盘业主，一线城市相对较少。“一是一线城市银行放贷相对规范，二是这些业主更加重视征信，三是这些房子还有价值，开发商容易重组，烂尾相对困难。当然，这跟一线城市的开发商实力相对强一些也有关系。”
那么，业主遇到项目烂尾该如何正确维权?张大伟建议，首先应该第一时间找到楼盘开发商解除《购房合同》，如果不能解除可向法院提起诉讼。紧接着收集好证据，通过法院解除与银行的《贷款合同》。在两个合同都解除的情况下，其买房贷款就不再需要购房者偿还，“但最终结果依然要以法院判决为准”。
“很多人怕影响征信，或是为了小孩上学，一直在强撑着还贷。”石岩说。
不过，在一些要求强制停贷的告知书中，也有业主表示“已经不在乎征信了”。他们用近乎悲壮的语气，写出了自身境遇与打算。“大批业主失业在家，生活无比艰难，己无法承受每个月的按揭月供，如果都活不下去，我们只能走向断供道路。饭都吃不上，还在乎征信?”